일시적 1가구 2주택 분양권 비과세 확인하기

■ 일시적 1가구 2주택 분양권 비과세 확인하기

신축 아파트 분양권을 갖고 있고 기존 주택까지 보유한 상태에서 양도소득세 비과세가 가능한지 궁금하실 겁니다. 이 제도는 분양권을 가진 1세대가 기존 주택을 팔 때 일정 조건을 갖추면 1가구 2주택 상태라도 비과세가 가능하도록 만들어진 제도입니다. 여기서부터 하나씩 쉽게 정리해 드릴게요.

□ 종전주택 취득 후 1년 경과

먼저 이전에 보유했던 주택 즉 종전주택을 취득한 뒤 적어도 1년이 지나야 분양권을 취득하는 조건이 성립합니다. 예컨대 기존 집을 산 지 6개월 만에 분양권을 청약·계약했거나 취득했다면 이 조건을 충족하지 못해 비과세 특례 적용이 안 됩니다. 그래서 종전주택 취득일을 확인하고 분양권 취득일이 그 뒤임을 확인하는 것이 중요합니다.

□ 분양권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도

다음으로 분양권을 취득한 날 기준으로 3년 이내에 종전주택을 양도(즉 팔거나 등기 이전을 마침)해야 합니다. 만약 분양권을 취득하고 4년 뒤나 그 이상 지나 종전주택을 양도하면 이 비과세 특례를 적용받기 어렵습니다. 건설사 공사 지연이나 분양권 지연 등 특별한 사유가 있는 경우엔 예외가 있을 수 있어서 꼭 전문가 상담이 필요해요.

□ 종전주택이 비과세 가능 주택이어야

종전주택 자체가 1가구1주택 비과세 요건을 충족해야 비과세 특례가 적용됩니다. 예컨대 기존 주택 양도가액이 너무 높거나 보유 및 거주 요건이 맞지 않으면 종전주택이 비과세 대상이 아니기 때문에 분양권 특례도 받을 수 없습니다. 따라서 기존 주택이 언제 취득했는지, 얼마나 거주했는지, 양도가액이 얼마였는지 등을 체크해야 합니다.

□ 완공 시점 및 분양권 유형 확인

분양권을 취득하고 나서 신축 아파트가 완공되기 전이라면 ‘주택’이 아니라 ‘권리’ 상태라는 점 때문에 적용시점이 헷갈릴 수 있습니다. 정부가 보완 발표한 내용에 따르면 완공되고 나서 3년 이내 기존 집을 양도해도 적용 가능하다고 안내됐지만 그 전에 분양권 취득일 기준 3년이라는 기본 틀은 변하지 않았습니다. 또한 조합원입주권 등 분양권 유사 권리 형태인 경우에도 적용 여부가 달라질 수 있어서 분양권 계약서나 시행공고를 꼼꼼히 확인하셔야 합니다.

일시적 1가구 2주택 분양권 비과세는 자칫 복잡해 보이지만 핵심 조건은 세 가지 정도입니다.

• 이전에 살던 집을 산 뒤 1년이 지나야 한다.
• 분양권을 취득한 뒤 3년 이내에 이전 집을 팔아야 한다.
• 이전 집 자체가 비과세 대상이 되는 주택이어야 한다.

이 세 가지를 충족하고 있다면 분양권을 가진 상태에서도 이전 집을 비과세로 양도할 수 있는 기회가 생깁니다.

 

다만 계약서 날짜, 분양권 계약 및 취득일, 완공 일정, 양도일 등 각종 날짜가 어긋나면 혜택을 받지 못하는 경우가 많으므로 거래 전 일자별 스케줄을 정리해 보시는 것을 추천드립니다. 필요하시다면 이 주제에 대해서 쉽게 볼 수 있는 타임라인 정리표, 자주 묻는 질문 정리, 분양권 특례 적용 사례도 함께 만들어 드릴 수 있어요.